2021年一年可以说是中国房地产市场上最黑暗的一年，全年650余次调控，仅12月一个月调控次数高达65次。上半年各大房企争先恐后抢地抢房，转眼下半年就进入了寒冬的行情。多加千亿级房地产商爆雷，恒大领着一批开发商在房地产行业领了盒饭，同时也打破了从2010年开始全国炒房的热潮。
从2021年下半年全国三四线城市的集中线电令，再到东北几个省会城市纷纷为了留住人才，解除限购限贷，仿佛告诉炒房客，房地产的黄金时代已经结束。整个行业即将进入一个健康的发展模式，可以预见，从2022年上半年开始，个别城市的房价小幅下跌的态势会更加的明显。尤其是以北京，燕郊为首的腰斩房，深圳东部，广州周边城市，东北三省以及三四线小城市人口净流出的城市，均会成为本次房价下跌浪潮中的幸运儿。
1.房价下跌的逻辑
首先从目前国家的经济驱动逻辑来看，目前我国的经济发展逻辑就是政府负债转化成居民负债的模式。简单来说，就是政府负债搞基础建设，通过建设拉动农民工就业解决，降低失业率，在通过土地拍卖把政府负债转化成房地产负债，而房地产通过卖房的方式，最后负债转嫁老百姓，变成居民负债。
其次，再从国家的基本面来看，目前中国城镇化进程到了64.7%，但全年新出生人口仅增加48万人，流动性人口逐渐从三四线城市向国家行省会型城市中心。迁移，而目前的人口流向是决定了未来房价的走势重要因素，地方人口流出量，大房子未来贬值速度较快，简单来说就是没有人接盘了。供给增加，需求减少而相反。人口持续净流入的城市，房子一定有升值空间。今年很多人口流入的省会城市为何开始贬值了?未来房价的走势用两句话就可以概括，就是“好城市，好板块儿，好品牌，好产品。”会继续上涨。
2.现在是不是上车的最好时机呢?
我给出的答案是分情况，如果你是刚需，我给出的建议是任何时候都要买，不要犹豫，不要想着房价腰斩。举个简单的例子，200万房子你觉得贵，跌到100万你觉得贵吗?跌到50万你觉得贵吗?房价绝对不是下跌，居民的生活水平就能提高的，一定要明确这一点，而且房价一旦下跌，在中国是非常可怕的。因为当所有人都能买得起你的时候，你的钱就不是钱了。
如果是投资客户，在未来5~10年，如果不是强一线，强省会以上城市的核心板块儿，不要再做投资了。并且要做好心理建设，因为房地产大水漫灌，普涨的时代已经结束，因为国家一直在做去杠杆的操作，让房子回归居住属性，所以未来房子大趋势肯定是涨的，但是绝对不会再长得那么猛
3.未来房价怎么走?
目前政府发展的主基调，遏制房价过快增长。但是政府从来没有说限制房价增长，基于目前国家的城镇化的发展进度，房价还是整体会维持上涨趋势。预估未来国家有两大方向，保证房价的稳定上涨:
降低买房门槛，很多区域性中心城市以前都要求买房必须交够几年的社保，但是在未来5~10年作为抢人大战的下半场。各城市为了不让人口大幅度的外流，落户标准注定会变得更加无底线，比如像北京，上海。现在有政策，只要是上海武校或者是北京顶尖学校的大学生，可以直接落户。西安，成都人才引进，缴纳够一年社保就可以落户买房，所以当一个地区型中心城市放开落户门槛儿的时候，那么城市的虹吸效应会更加的明显。
城市老城区改造会被再次拉入城市发展的进程中。地方政府为了拉动地方经济，会以定向放水的形式，把着重发展新区的重心再拉回老城区，从而再次通过麦蒂缓解地方政府财政压力，而这么做的代价仅仅是让一部分的拆迁户给予了短期的财富增长，长期来看，这么做往往是最有效拉动经济增长的最佳方式。
所以雄安新区两年规划，三年基建，五年成型，十年打造远超深圳、浦东的超一线城市，2022年正是五年成型的阶段，置业正当时。
